Nhầm tưởng về thị trường bất động sản hạng sang Việt Nam

Thị trường căn hộ cao cấp Việt Nam trông có vẻ khá giống với thị trường Trung Quốc đại lục cách đây 10 năm. Giới đầu tư bị thu hút bởi các sức nóng quen thuộc nên suy nghĩ lại.

Đâu là thị trường bất động sản nhà ở nóng nhất châu Á? Không đâu khác ngoài TP.HCM, cây viết bình luận Shuli Ren viết trên Bloomberg.

Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài mua căn hộ từ tháng 7.2015, lĩnh vực căn hộ hạng sang đã bứt phá. Ba năm trước, khi nhà phát triển bất động sản trong nước Đại Quang Minh ra mắt dự án căn hộ phức hợp đầu tiên ở Thủ Thiêm, khu vực rộng 657 ha nằm ở phía bên kia bờ sông Sài Gòn của khu trung tâm thành phố (CBD), giá trung bình từ 2.000 USD đã tăng lên 2.800 USD mỗi mét vuông. The Metropole, một dự án gần đó dự kiến ra mắt vào tháng Sáu, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn gấp đôi, tầm 4.500 – 6.500 USD mỗi mét vuông.

Năm ngoái, giá nhà hạng sang đã tăng 17%, trong khi phần còn lại của thị trường căn hộ vẫn giữ ổn định, Dương Thùy Dung, giám đốc phân tích tại công ty dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho biết.

Không có gì bất ngờ, hầu hết người Việt Nam đang phải trả cái giá đắt đỏ cho điều này. Năm 2018, chỉ 23% người mua căn hộ hạng sang là người Việt, đứng sau khách mua là người Trung Quốc, theo ước tính của CBRE. Hàn Quốc và Hong Kong là các thị trường khách mua theo sau với tỉ lệ sát sườn.

Với khách mua người Trung Quốc, TP.HCM là một thị trường đầy cám dỗ không thể cưỡng lại. Vào năm 2016, các tờ rao bán căn hộ quảng cáo rằng thành phố này được xem là Thượng Hải của Việt Nam, còn Thủ Thiêm là một khu Phố Đông mới, một khu thương mại trung tâm hào nhoáng mọc lên từ vùng đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Như họ thấy, Việt Nam bây giờ như Trung Quốc một thập kỷ trước, một quốc gia ổn định về chính trị, có thể giàu có bằng việc xuất khẩu và mối quan hệ thân thiện với Mỹ.

Và với các nhà đầu tư Trung Quốc từng chứng kiến giá nhà ở cao ngất ngưởng tại quê nhà, thị trường căn hộ Việt Nam dường như là một cơ hội lớn. Đầu năm nay, China Vanke, nhà phát triển lớn thứ ba đại lục đã ra mắt một dự án bên bờ sông ở Phố Đông Thượng Hải, trong đó có những căn có giá hơn 15.000 USD/m2, cao hơn gấp đôi dự án Metropole.

Tuy nhiên có một cạm bẫy lớn đối với logic này. Việt Nam ngày nay trông không giống như thị trường Trung Quốc 10 năm trước.

Một vài dự án căn hộ cao cấp không có hạ tầng xung quanh hỗ trợ. Dự án Estella Heights của Keppel Land là một trường hợp điển hình. Được quảng cáo là có vị trí thân thiện với gia đình: bên kia đường cao tốc sầm uất là một khu dân cư có đầy đủ tiện nghi như trường học quốc tế và các quán cà phê nhỏ, khu phức hợp căn hộ này có hồ bơi trên tầng thượng với tầm nhìn đẹp và khu vui chơi dành cho trẻ em. Tuy nhiên, hiện giờ, không có cầu đi bộ trên cao dẫn tới khu trường học. Kế hoạch bắt đầu xây dựng cầu vẫn còn khá mơ hồ.

Đối với tuyến tàu điện ngầm gần đó mà bất cứ công ty môi giới bất động sản nào cũng nhắc tới, công cuộc xây dựng luôn bị chậm tiến độ. Thành phố bắt đầu xây dựng tuyến tàu điện này từ năm 2012, nhưng liên tục gặp vấn đề tài chính, như đội giá và chậm thanh toán cho nhà thầu Nhật Bản. Ngày hoàn tất dự án bị dời sang 2020 từ kế hoạch ban đầu là 2017, và thậm chí thời hạn này có thể sẽ không được thực hiện kịp. Ngược lại, Thượng Hải đã hoàn thành tuyến tàu điện ngầm đầu tiên theo lịch trình vào năm 1995. Kể từ đó, thành phố này đã xây dựng thêm một loạt tuyến tàu khác.

Từ quan điểm tài chính, so sánh rõ ràng như nhau. Chiếm 61% GDP, nợ công đang tăng gần tới mức trần 65% GDP khiến Hà Nội hạn chế đầu tư vào hạ tầng. 10 năm trước, Trung Quốc đã linh hoạt hơn nhiều. Để bảo vệ nền kinh tế khỏi bị cuốn theo cuộc khủng hoảng tài chính, Bắc Kinh đã cho ra mắt một gói kích thích tài chính trị giá 586 tỉ USD dành cho xây dựng đường sá, metro và đường sắt, biến các thành phố Trung Quốc thành các trung tâm giao thông hiệu quả.

Ngay cả khi nếu Việt Nam quyết định nâng trần nợ công, thì cũng không có mấy khác biệt. Miếng bánh thương mại toàn cầu đang suy giảm khiến thặng dư thương mại của Việt Nam chỉ bằng 2,7% GDP. Trong khi Trung Quốc có tỉ lệ thặng dư thương mại bằng hơn 10% GDP từ 10 năm trước. Vào thời điểm đó, Thượng Hải trông giống một đại công trường, TP.HCM có vẻ khá yên ắng một cách đáng lo lắng.

Quay lại năm 2006, căn hộ tại các địa điểm ven sông ở Phố Đông Thượng Hải đã có giá khoảng 1.800 USD/m2. Tại TP.HCM, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho hạ tầng đã xây dựng 20 năm. Thị trường này đang trở nên quá nóng, và 80% trong số tất cả người mua năm ngoái cho biết họ đã mua vì mục đích đầu tư.

Đó là tất cả những tin không mấy vui cho Việt Nam.