Nhà ở xã hội: Muốn có đột phá, phải bỏ tư duy “ký gửi” cho doanh nghiệp

Những “nút thắt” chưa được tháo gỡ

Dù chính sách đã nhiều, nguồn lực đã có chủ trương, nhưng NOXH vẫn chưa thể “cất cánh”. Theo VARS, có ít nhất ba điểm nghẽn lớn: quỹ đất, thủ tục pháp lý và cơ chế tài chính.

Thứ nhất, thiếu quỹ đất phù hợp đang khiến nhiều dự án NOXH rơi vào thế bị động. Nhiều địa phương chưa chủ động quy hoạch quỹ đất riêng, hoặc quy hoạch nhưng lại bố trí ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém. Chủ đầu tư nếu muốn triển khai dự án phải tự giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng kết nối – những chi phí đội lên khiến tính “xã hội” của nhà ở bị triệt tiêu.

Thứ hai, thủ tục pháp lý rườm rà là một rào cản lớn. Thay vì tạo lối đi riêng cho NOXH, nhiều quy trình đang được áp dụng giống hoặc thậm chí còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại. Các khâu phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng, thẩm định dự án… đều mất nhiều thời gian và dễ gây nản lòng cho nhà đầu tư. Trong khi lợi nhuận lại bị khống chế, việc thu hút doanh nghiệp tham gia trở nên hết sức khó khăn.

Thứ ba, cơ chế tài chính thiếu linh hoạt. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từng được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích” cho NOXH, nhưng lãi suất vẫn cao, thời hạn vay ngắn, điều kiện tiếp cận khắt khe. Cả người mua lẫn chủ đầu tư đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Ngoài ra, nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch trung hạn, hàng năm. Thiếu sự chủ động từ cấp cơ sở khiến nhiều chính sách chỉ nằm trên giấy. Cộng thêm các rào cản như biến động chi phí đầu vào, vướng mắc trong quy định kỹ thuật và thủ tục phân loại đối tượng thụ hưởng – bức tranh toàn cảnh vẫn đang “thiếu sáng”.

Cần một tư duy phát triển bền vững, đồng bộ

VARS kêu gọi cần thay đổi tư duy – coi NOXH là một phần trong chiến lược phát triển đô thị bền vững, có tính bắt buộc đối với chính quyền địa phương. Không thể kỳ vọng doanh nghiệp tự nguyện lao vào phân khúc ít lợi nhuận, nhiều rủi ro, nếu không có cơ chế đủ mạnh để “kéo” họ vào cuộc.

Về quy hoạch và đất đai, các địa phương cần chủ động xác định chỉ tiêu NOXH trong quy hoạch 5 năm và hàng năm. Có thể thiết lập quỹ đất sạch thông qua hình thức BT, PPP hoặc đổi đất lấy hạ tầng, kèm theo cơ chế miễn giảm nghĩa vụ tài chính để khuyến khích nhà đầu tư.

Về pháp lý, cần xây dựng cơ chế chọn chủ đầu tư thông qua chỉ định thầu minh bạch thay vì đấu thầu kéo dài. Các thủ tục nên chuyển một phần sang hậu kiểm, rút gọn quy trình, nới lỏng yêu cầu năng lực để thu hút cả doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia.

Về tài chính, nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, với nguồn đóng góp từ ngân sách, quỹ đất công, doanh nghiệp, khu công nghiệp. Đồng thời phát triển mô hình quỹ tín thác bất động sản dành riêng cho NOXH. Chính sách tín dụng cần thiết kế “đúng và trúng” đối tượng: lãi suất thấp, điều kiện vay linh hoạt, thời gian vay dài hơn.

Về chính sách địa phương, chính quyền cần xây dựng cơ chế linh hoạt cho thuê, thuê mua NOXH phù hợp với từng nhóm đối tượng, đặc biệt là công nhân, lao động thời vụ, quân nhân trẻ. Đồng thời, đẩy mạnh thanh tra, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách hoặc làm khó nhà đầu tư.

Luật Nhà ở năm 2023 đã mở ra hành lang pháp lý thuận lợi hơn, nhưng vẫn cần sự quyết liệt trong hướng dẫn, thực thi và giám sát. VARS đề xuất xây dựng một chiến lược quốc gia về phát triển NOXH với tầm nhìn dài hạn, có lộ trình cụ thể, chỉ tiêu rõ ràng, và trách nhiệm gắn liền với chính quyền địa phương.

NOXH không chỉ là vấn đề thị trường, mà là một bài toán xã hội – cần lời giải tổng thể. Khi những điều kiện cần và đủ – từ quỹ đất, thủ tục, vốn, chính sách hỗ trợ – được đảm bảo, mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH vào năm 2030 sẽ không còn là giấc mơ xa vời.

Và khi đó, NOXH sẽ không chỉ là nơi an cư cho hàng triệu người dân, mà còn là nền móng cho một xã hội công bằng, bao trùm và phát triển bền vững.