Thị trường nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận: Ánh sáng đầu đường hầm?

DKRA Consulting vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận Quý 1/2025, ghi nhận những tín hiệu phục hồi tại một số phân khúc. Tuy nhiên, sự cải thiện diễn ra chưa đồng đều, thanh khoản và nguồn cung vẫn đối mặt nhiều thách thức.

Theo Báo cáo do DKRA Consulting – thương hiệu nghiên cứu và tư vấn thuộc DKRA Group – công bố mới đây, thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng và các địa phương lân cận như Quảng Nam, Thừa Thiên Huế có những chuyển biến tích cực trong ba tháng đầu năm 2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự. Tuy nhiên, tổng thể thị trường vẫn trong giai đoạn phục hồi chậm, với các dấu hiệu chưa thực sự bền vững.

Nguồn cung đất nền tăng nhẹ, sức cầu tiếp tục suy yếu

Theo DKRA Consulting, trong Quý 1/2025, phân khúc đất nền ghi nhận 16 dự án sơ cấp mở bán, cung ứng khoảng 978 nền – tăng 5% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung tập trung tại Đà Nẵng và Quảng Nam. Mặc dù có sự gia tăng nhẹ về số lượng, thị trường vẫn duy trì trạng thái khan hiếm và thiếu động lực phục hồi trong ngắn hạn.

Thanh khoản phân khúc này tiếp tục suy giảm, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 9%, tương đương 39% giảm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 7% so với cuối năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 6 – 9%.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận tín hiệu tích cực, với khoảng 1.244 căn được chào bán từ 18 dự án – tăng 19% so với cùng kỳ, nhưng chỉ bằng 50% so với Quý 4/2024. Nguồn cung mới tập trung gần như hoàn toàn tại Đà Nẵng, trong khi Quảng Nam và Thừa Thiên Huế không có dự án mới đáng chú ý.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương 306 căn, gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024 – phần lớn đến từ các dự án mở bán cuối năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 3 – 6%, thị trường thứ cấp phục hồi rõ rệt với mức tăng cục bộ 7 – 12% tại các dự án trung cấp ở khu vực Ngũ Hành Sơn.

Còn nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự đạt 759 căn từ 11 dự án – tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ, nhưng vẫn thấp so với giai đoạn trước 2019. Đáng chú ý, 93% nguồn cung đến từ hàng tồn kho.

Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận khoảng 9% (66 căn), tăng 40% so với cùng kỳ, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung ở một số dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Giá sơ cấp ổn định, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình 4%, chủ yếu tại các dự án cũ, chậm triển khai hoặc chưa hoàn thiện pháp lý.

Theo phân tích của DKRA Consulting, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục trong trạng thái trầm lắng, không ghi nhận sự phục hồi đáng kể.

Trong đó, biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung giảm nhẹ 1% với 232 căn từ 9 dự án, không có dự án mới mở bán. Thanh khoản thấp, giá sơ cấp ổn định. Các chính sách hỗ trợ tài chính vẫn tiếp tục được duy trì. Shophouse nghỉ dưỡng cũng không phát sinh giao dịch mới. Giá sơ cấp giữ nguyên, dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn. Thị trường thứ cấp duy trì sự ảm đạm. Loại hình Condotel thì DKRA ghi nhận trong Quý 1 cung ứng 670 căn từ 9 dự án – giảm 1% so với cùng kỳ. 100% nguồn cung đến từ hàng tồn kho. Giao dịch gần như không có, mặt bằng giá đi ngang so với quý trước.

Khó có đột phá trong thời gian tới

Theo DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong Quý 2/2025 có thể tiếp tục xu hướng phục hồi nhẹ nhưng khó tạo đột phá.

Theo đó, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ dao động trong khoảng 80 – 120 nền, chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Sức cầu có thể cải thiện nhẹ nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao.

Tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới ước tính từ 800 – 1.500 căn, tập trung tại các quận trung tâm của Đà Nẵng. Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế. Thị trường có thể chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô như chính sách thuế quan và hành chính.

Nguồn cung nhà phố/biệt thự trong thời gian tới vẫn duy trì ổn định, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Sức cầu có thể tăng nhẹ nhưng vẫn tập trung vào các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thi công đúng tiến độ.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục vắng bóng, thanh khoản thị trường dự báo vẫn gặp nhiều khó khăn. Các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất,… tiếp tục là công cụ chính giúp duy trì lực cầu tối thiểu.

DKRA Consulting nhận định, thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn phục hồi từng bước sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, sự hồi phục vẫn thiếu tính đồng bộ và bền vững. Các chuyên gia DKRA Consulting khuyến nghị nhà đầu tư cần có chiến lược lựa chọn dự án phù hợp, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư trong bối cảnh thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.