Bất động sản 2025: Hà Nội bứt phá, TP HCM chật vật với nguồn cung hạn chế và giá nhà tăng vọt

Năm tới, cả nước dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ mở bán, trong đó TP HCM chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung, tiếp tục duy trì tình trạng hạn chế.

Tại hội thảo "Bất động sản 2025, Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới" diễn ra ngày 18/12, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định rằng Hà Nội sẽ vẫn là "hạt nhân" của thị trường bất động sản, trong khi TP HCM tiếp tục đối mặt với nguồn cung hạn chế.

Theo bà Dung, năm 2025, Hà Nội dự kiến chiếm đến 30.000 căn hộ, trong khi TP HCM chỉ khoảng 8.000-9.000 căn, tương đương 20% tổng nguồn cung cả nước. Đến năm 2026, số lượng căn hộ mới tại TP HCM có thể nhích lên khoảng 11.000 căn, nhưng vẫn thấp so với nhu cầu thị trường.

Bà Dung cho rằng thị trường đang tái hiện lại chu kỳ 10 năm trước. Năm 2024 sẽ là bước đệm khi thị trường được hỗ trợ từ Luật Đất đai sửa đổi, nhưng phải đến 2025, bất động sản mới bắt đầu chu kỳ phát triển mới. Phải mất ít nhất 2 năm nữa, nguồn cung mới có thể tăng trưởng mạnh mẽ và đạt đỉnh như giai đoạn trước.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP HCM, cho biết thành phố đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Hiện tại, trong tổng số 64 dự án cần giải quyết, đã có 34 dự án được tháo gỡ, 9 dự án hoàn thành và 21 dự án đang được rà soát để xử lý trong năm 2024.

Tuy nhiên, ông Hồ cho rằng các dự án sau khi giải quyết vướng mắc vẫn cần thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng, mất từ 1-2 năm trước khi mở bán. Quy trình phê duyệt dự án vẫn phải qua nhiều cơ quan, dẫn đến kéo dài thời gian.

Ngoài nguồn cung hạn chế, thị trường TP HCM và Hà Nội còn đối mặt với sự lệch pha phân khúc. Theo bà Dung, khoảng 80% căn hộ mở bán trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, giá trên 60 triệu đồng/m².

Thị trường gần như không còn căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) hay trung cấp (dưới 40 triệu đồng/m²). Điều này khiến giá bất động sản tại TP HCM và Hà Nội dự báo tăng trung bình 8-10% mỗi năm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, giá bất động sản tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và chi phí phát triển leo thang. Điều này không mang lại lợi ích tích cực, bởi giá nhà đã vượt xa khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Ông Hiển cảnh báo, nếu người lao động không còn khả năng mua nhà, họ sẽ phải rời TP HCM để tìm nơi sinh sống khác, dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế thành phố.

Ông Phạm Đăng Hồ cho biết TP HCM đã triển khai các tổ công tác chuyên giải quyết vướng mắc pháp lý, tập trung trước tiên vào các dự án nhà ở xã hội, sau đó mở rộng sang các dự án thương mại.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP HCM, cho rằng ngoài việc tháo gỡ về thủ tục pháp lý, doanh nghiệp cần đánh giá đúng nhu cầu thị trường, lựa chọn chiến lược kinh doanh phù hợp để thích nghi với giai đoạn phát triển mới.