Đảm bảo sự an toàn pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê

Ngày 5/7 tại Hà Nội, Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức Toạ đàm với chủ đề “Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” nhằm có một cái nhìn tổng thể, có tính hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê một cách chuyên sâu, thẳng thắn, khách quan, đa chiều. Qua đó, đưa ra những kiến nghị góp ý, góp phần vào việc xây dựng chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo sự an toàn pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê, bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch về thuê mua bất động sản ở Việt Nam.

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Ths. Đặng Ngọc Luyến – Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, trong những năm gần đây lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh. Theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay đã và đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ, tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng... 

Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản cho thuê cũng đối mặt với những thách thức. Chi phí khấu hao tài sản cần được cân nhắc, vì giá trị bất động sản có thể giảm sau một thời gian sử dụng dài. Ngoài ra, những nhà đầu tư thiếu kiến thức và kinh nghiệm cũng gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì còn áp dụng như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Bảo hiểm... cùng hàng loạt những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong thực tiễn.

Theo TS. Trần Minh Sơn – Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp nhận định: “Hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê đang ngày một chuyển biến và hoàn thiện theo hướng tích cực, tuy nhiên còn chưa đủ để thị trường bất động sản cho thuê phát triển, nhất là yếu tố thực thi quy định pháp luật”. 

Hiện nay, có thể thấy rõ một số vướng mắc khó khăn trong hoạt động cho thuê bất động sản như: Nguồn cung của những bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương người lao động đang giảm xuống, bất động sản cho thuê xa xỉ tăng lên cao chót vót; Hiện tượng thổi giá khi có quá nhiều môi giới bất động sản cho thuê; Chính sách giá điện, nước của Chính phủ áp dụng với bất động sản cho thuê không được các chủ cho thuê bất động sản áp dụng; Pháp luật chưa bao quát và có quy định cụ thể về từng loại hình bất động sản cho thuê tồn tại hiện nay; Tồn tại nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ.

Từ những vướng mắc trên, TS. Trần Minh Sơn đưa ra một số kiến nghị: Thứ nhất, tuyên truyền, bồi dưỡng về quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản cho thuê đối với các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê thông qua các diễn đàn, tập huấn về pháp luật được tổ chức bới các cơ quan nhà nước có chuyên môn pháp luật về kinh doanh bất động sản cho thuê.

Thứ hai, ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực thi hành (1/7/2024), chính vì vậy ngay từ thời điểm này cần có những hoạt động cụ thể như tổ chức diễn đàn, tập huấn các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê trong các luật này cùng với các nghị định hướng dẫn thi hành của các Luật trên.

Thứ ba, các loại hình bất động sản cho thuê cần điều chỉnh giá ở mức ổn định đồng thời cần phải có những điều kiện cụ thể để bảo vệ an toàn, bảo mật của người thuê thêm vào đó cũng cần có những chính sách ưu đãi, hỗ trợ với chủ đầu tư, chủ cho thuê trong quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch COVID-19. 

Thứ tư, để quy định về môi giới bất động sản có thể thực thi cần có hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân và những điều kiện cần thiết để tổ chức kinh doanh bất động sản, đặc biệt là lộ trình triển khai để bảo đảm tính liên tục của hoạt động kinh doanh bất động sản và thời hạn đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh bất động sản.

Thứ năm, cần nghiên cứu để thống nhất có sự hướng dẫn nhất quán cho các cơ quan, tổ chức cá nhân thực hiện về cho thuê nhà, công trình xây dựng tương lai.

Thứ sáu, đề nghị có những quy định chi tiết hơn trong vấn đề cho thuê các loại hình bất động sản trên thị trường để tránh thiếu sót pháp luật, tạo khe hở cho các chủ cho thuê bất động sản vi phạm dẫn đến những thiệt hại vô cùng nghiêm trọng.