Chuyên gia BĐS Võ Hồng Thắng: Nguồn cung đất nền tăng nhưng sức cầu khách hàng vẫn ở mức thấp

Ngày 9/4, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) đã công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2024” đối với các phân khúc đất nền, căn hộ và nhà phố/biệt thự.

Nguồn cung đất nền tăng nhưng sức cầu vẫn ở mức thấp

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, trong quý 1/2024, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ và nhà phố/biệt thự. Đa phần sản phẩm giao dịch trên thị trường đến từ những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Cụ thể, theo ông Thắng, trong quý 1 phân khúc đất nền có nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, giảm khoảng 40% so với quý trước. Trong đó, hơn 80% lượng giao dịch tập trung ở Bình Dương, Long An, với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16 - 22 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, mức giá phổ biến trong khoảng 14,5 - 23,5 triệu đồng/m2.

“Mặt bằng giá thứ cấp tăng khoảng 1% - 3% so với cuối năm, thanh khoản có những chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên đán, giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm - dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường”, ông Võ Hồng Thắng cho biết.

Theo ông Võ Hồng Thắng, nguồn cung mới ở phân khúc đất nền trong quý 2/2024 sẽ có nhiều cải thiện so với quý 1 và dao động trong khoảng từ 550 - 650 nền, tập trung chủ yếu ở vùng phụ cận TP.HCM.

“Thanh khoản thị trường tiếp tục đà tăng và đạt nhiều khởi sắc hơn trong quý sắp tới. Bình Dương, Đồng Nai, Long An,… tiếp tục được dự báo là những thị trường chủ lực về tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý 2/2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định. Thị trường thứ cấp đạt nhiều cải thiện tích cực về thanh khoản và giá bán”, ông Thắng nhận định.

Với phân khúc căn hộ, Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group ghi nhận có 122 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 12.967 căn) trong quý, giảm 9,7% so với quý trước và ở mức tương đương với cùng kỳ năm 2023, tập trung phân bổ tại thị trường là TP.HCM và Bình Dương. Riêng tại TP.HCM, phần lớn nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án phân khúc hạng A thuộc khu Tây và khu Nam.

“Thanh khoản thị trường có sự cải thiện rõ nét, từ giai đoạn sau Tết Nguyên đán. Giao dịch chủ yếu ở những dự án tầm trung đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố và có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Giá bán sơ cấp ở một số dự án tăng nhẹ 2% - 5% so với cuối năm 2023, được áp dụng cùng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,…”, ông Võ Hồng Thắng nhận định.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sụt giảm mạnh

Tương tự phân khúc đất nền và căn hộ, với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, ông Võ Hồng Thắng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ tại quý 1/2024 so với cùng kỳ năm 2023 ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể:

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Trung và miền Nam. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 15% so với Quý 1/2023 - đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng. Các chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm, hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Thị trường vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối” dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp Quý 1/2024 chỉ tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước, sản phẩm chủ yếu vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Những chính sách bán hàng nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng này, ông Võ Hồng Thắng nhận định trong quý 2/2024 thì nguồn cung condotel dự báo tăng nhẹ so với quý 1, dao động khoảng 100 -  200 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu… Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với quý trước, dự báo sẽ cung cấp ra thị trường nguồn cung sơ cấp lần lượt ở mức 100 - 150 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 80 - 100 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.

“Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới”, ông Võ Hồng Thắng cho hay.