Doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính Phủ Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ban hành.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng. Theo đó, ông Châu cho rằng, việc Chính phủ thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp là rất kịp thời, hoạt động hiệu quả và đã đạt được nhiều kết quả tích cực.

Việc Phó Thủ tướng Chính Phủ Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ có ý nghĩa rất quan trọng để rà soát đánh giá kết quả đã đạt được trong hơn 1 năm qua, chỉ ra được các bất cập, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân. Đồng thời, thống nhất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của các địa phương và việc phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan có thẩm quyền nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong thời gian từ nay đến cuối năm 2024, nhất là trong bối cảnh sau khi các Luật “mới” vừa được ban hành để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Các doanh nghiệp bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá hiện nay vấn đề “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Theo đó, giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vấn đề pháp lý. Trong đó, TP.HCM có hơn 148 dự án không thể triển khai. Đến nay cả nước đã tháo gỡ cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở; riêng TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong 148 dự án ấy.

Theo ông Châu, việc Chính phủ ra bản Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, để giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp sổ hồng…

“Chính phủ đã rất dũng cảm khi sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp chỉ sau khi ban hành 5 tháng. Điều này giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, không bị đổ vỡ”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu cũng nhìn nhận Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về cơ cấu, gia hạn nợ của Ngân hàng Nhà nước hay việc ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư 06… cũng rất có ý nghĩa với các doanh nghiệp.

Tuy vậy, Chủ tịch HoREA cũng chia sẻ, vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật.

Trong đó có thể kể đến sự bất cập do quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại...

“Quy định này đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015-2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

Ngoài ra, việc này còn góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, khiến nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm đến trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân; gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại”, Chủ tịch HoREA cho biết.

Cần có giải pháp để tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản

Do đó, theo ông Châu, kể từ ngày 1/1/2025 khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, vẫn còn rất nhiều các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ, tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000ha; được điều chỉnh giảm hơn 1.000ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ, gồm cả nhà ở thương mại. Ngoài ra, đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, cả ba nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Hay tại TP.HCM, đây là địa phương này có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư.

Điển hình là công ty bất động sản V. mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại ngân hàng thương mại Q. là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích hơn 3.000m2. Khu đất này thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Nhưng, điều oái oăm là công ty V. không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp, vì không phù hợp với quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do công ty đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất”, ông Châu nói.

Ngoài ra, cũng có nhiều bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật. Chẳng hạn như về thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định; bất cập về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội...

Do đó, ông Châu cho rằng Quốc hội xem xét thông qua “nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” là giải pháp rất cần thiết.

Bên cạnh đó, Tổ công tác và Bộ Xây dựng cần quan tâm bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý "bất cập" trên đây theo quy định "áp dụng trở về trước" (hồi tố) đối với các quy định pháp luật "có lợi" cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

“Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành”, ông Châu chia sẻ.