Giải pháp nào để gỡ “nút thắt” cho thị trường bất động sản?

PV: Thưa ông, vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Dưới góc nhìn chuyên gia, ông đánh giá 2 luật mới này sẽ có những tác động tích cực như thế nào đến thị trương BĐS khi có hiệu lực?

ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Trước hết, phải thừa nhận rằng thị trường bất động sản trong hơn nữa thập kỹ qua đã và đang gặp nhiều bất lợi lớn như: Nguồn cung khan hiếm, siết chặt tín dụng và thanh khoản thị trường ngày càng “co rút” lại. Tuy nhiên, Chính phủ và các Bộ, ban ngành vẫn đang dành sự quan tâm nhất định đối với thị trường bất động sản.

Năm 2023 vừa qua là năm mà Đảng và Nhà nước ta thể hiện sự quan tâm rõ nét nhất đối với ngành nghề mũi nhọn, thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế như kinh doanh bất động sản bằng việc Quốc hội liên tiếp thông qua ba bộ luật quan trọng: Luật Đất Đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm: Việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số. Đồng thời, Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án BĐS, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp...

Những quy định trên sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại..., từ đó gia tăng giá BĐS theo cơ chế thị trường và nguồn cũng sẽ được cải thiện đáng kể. Với những chuyển biến tích cực này mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức được dự báo, song thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ hồi phục dần trong năm 2024.

PV: Chính sách pháp luật và những điều kiện cần cho thị trường BĐS phát triển trở lại đã trong “tư thế” sẵn sàng. Ông có thể phân tích những điểm nổi bật cho thị trường BĐS khởi sắc trong năm 2024?

ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Luật đất đai sửa đổi 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất được ban hành hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Như vậy, về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp cũng sẽ dễ dàng hơn trong hoạt động giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, tránh “ách tắc” hồ sơ pháp lý khi dự án có liên quan đến “hệ số K” (hệ số điều chỉnh giá đất).

Mặc khác, tại Điều 81 Luật Đất đai 2024 còn quy định, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi. Đáng chú ý, Điều 91 xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất. Đây chính là cơ hội và lợi thế cho những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả.

Những quy định nêu trên về lâu dài, sẽ góp phần “tạo điều kiện” rất lớn cho những doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thực sự có tiềm lực tài chính vững mạnh và uy tín nhất định trên thương trường. Loại bỏ hoàn toàn những doanh nghiệp có năng lực yếu kém không thể triển khai dự án. Từ đó, môi trường kinh doanh địa ốc dần trở nên “sạch” hơn, thông thoáng hơn nhằm thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước một cách mạnh mẽ, phát triển bền vững, bắt đầu từ năm 2024.

PV: Được biết, “nút thắt” của thị trường BĐS vẫn đang nằm ở dòng tiền, doanh nghiệp và nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng qua các gói tín dụng mà Chính phủ và NHNN đã thông qua. Vậy ông có thể phân tích rõ hơn về vấn đề này? Và theo ông, giải pháp nào để gỡ “nút thắt” đó?

ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Đầu quý 2 năm 2023, NHNN ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bị phản ứng, phải sửa bằng Thông tư số 10/2023/TT-NHNN rồi lại bị kết luận là trái luật, phải sửa tiếp.

Chưa dừng lại ở đó, những ngày cuối năm 2023 NHNN lại tiếp tục ban hành thông tư số: 22/2023/TT-NHNN quy định một số điều khoản gây hiểu nhầm về thuật ngữ bất động sản. Siết tín dụng cho vay đối với “nhà ở hình thành trong tương lai” gây phản ứng dư luận trái chiều. Đến nay, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể thi hành thông tư nêu trên.

Tôi cho rằng về nguyên lý bảo đảm an toàn, Ngân hàng Nhà nước đã làm đúng. Nhiệm vụ bảo đảm an toàn hệ thống của NHNN quan trọng hơn nhiệm vụ thúc đẩy tăng trưởng và hỗ trợ doanh nghiệp. Vì thế, khi nhận thấy những rủi ro có thể đe dọa an toàn hệ thống, Ngân hàng Nhà nước tất yếu phải ban hành quy định để ngăn ngừa.

Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế suy thoái như hiện nay, khi mà sức mua tiêu dùng giảm đi rõ rệt, mầm móng của dấu hiệu “giảm phát” đang dần manh nha. Mặc khác, Chính phủ và các Bộ, ban ngành đang ráo riết tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn đối với ngành kinh doanh địa ốc thì NHNN lại ban hành nhiều thông tư “siết chặt” tín dụng dường như chưa hợp lý (!?). Thiết nghĩ, trước khi ban hành thông tư NHNN nên tham khảo ý kiến các Hiệp hội Bất động sản và các Bộ, ban ngành có liên quan.

PV: Trong thời gian qua, nhà đầu tư chọn cách “án binh bất động” và chờ đợi. Theo ông, đã đến lúc nhà đầu tư có nên quay lại với thị trường bất động sản hay chưa? Doanh nghiệp BĐS lúc này cần chuẩn bị những kịch bản gì cho thời gian sắp tới?

ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Trong năm 2023 vừa qua, đã có đến 11 công trình giao thông trọng điểm Quốc gia được hoàn thành: Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Nhà ga T2 cảng Phú Bài, Cầu Mỹ Thuận 2… Theo Bộ Giao thông Vận tải trong năm 2024, 2 dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam là Diễn Châu - Bãi Vọt, Cam Lâm - Vĩnh Hảo dài 128 km sẽ về đích. Những công trình giao thông nêu trên đã góp phần thúc đẩy kinh tế vùng và kết nối giao thông trở nên thuận lợi hơn. Đây cũng là lúc các nhà đầu tư cần quay trở lại tham gia vào thị trường bất động sản để được mua giá tốt hơn.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản cần chuẩn bị gấp rút kiện toàn hệ thống nhân sự kinh doanh, đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ bản và hoàn thiện pháp lý dự án trong thời gian nhanh nhất có thể. Dự báo, thị trường kinh doanh bất động sản sẽ “ấm hơn” trong nữa đầu năm 2024.

PV: Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã gợi mở và phân cấp cho chính quyền địa phương trong giai đoạn “thử nghiệm”, tạo điều kiện trong việc chủ động quy hoạch, sử dụng đất đai và cấp phép đầu tư trong lĩnh vực BĐS của từng địa phương. Vậy theo ông, chính quyền địa phương có mạnh dạn, bứt phá trong vấn đề này?

ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Như đã nêu ở phần trên, vừa qua Quốc hội đã liên tiếp thông qua ba bộ luật quan trọng: Luật Đất Đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn như hiện nay. Tuy nhiên, để vận hành ba Bộ Luật này một cách thông thoáng, bài bản và hợp lý thì cần phải đợi các văn bản dưới luật có liên quan khác nhằm hướng dẫn thi hành chi tiết, cụ thể.

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có nhiều điều khoản quy định rõ ràng và chi tiết hơn về hoạt động đấu thầu, sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý và hiệu quả. Do đó, tin rằng Chính quyền địa phương sẽ dễ dàng và mạnh dạn bứt phá nhằm tạo điều kiện cho thị trường địa ốc thông thoáng, phát triển tích cực và bền vững hơn trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông về buổi trò chuyện.

Công ty CP Tư vấn & Đầu tư Hanita Master (Hanita Master Group) là đơn vị tập hợp các chuyên gia, doanh nhân, giảng viên kinh tế hàng đầu tại Việt Nam, hoạt động trong 02 lĩnh vực: Tư vấn tái cấu trúc Doanh nghiệp và Đào tạo kỹ năng mềm (Soft-Skills). Hanita Master được dẫn dắt bởi Tác giả, Giảng viên, Doanh nhân - Thạc sỹ Nguyễn Phạm Hữu Hậu, là chuyên gia dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực đào tạo và tái cấu trúc doanh nghiệp. Ông từng là lãnh đạo cao cấp tại các doanh nghiệp/tập đoàn địa ốc hàng đầu tại Việt Nam: Địa ốc Hoàng Quân, Tập đoàn Đất Xanh, TTC Land…