Góc nhìn chuyên gia: Cần bổ sung hai khoản phí vào Nghị định 44 quy định về giá đất

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vừa có văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, trình Thủ tướng bổ sung 2 khoản chi phí, gồm chi phí dự phòng và chi phí lãi vay vào khoản 3 Điều 5đ “Dự thảo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất" (gọi tắt: Nghị định 44 quy định về giá đất).

Tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá dự án, chống thất thu ngân sách

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nỗ lực để hoàn thiện "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất" nếu sớm ban hành sẽ tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

“Việc ban hành sớm Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 quy định về giá đất sẽ góp phần để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, để đủ điều kiện cho khách hàng và chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”, ông Châu cho biết.

Bên cạnh đó, việc ban hành sớm Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 quy định về giá đất còn bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà (bao gồm khách hàng là cá nhân nước ngoài) được cấp "sổ hồng" và chủ đầu tư dự án được thu số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không do "lỗi" của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA nhận thấy, khoản 8 Điều 1“Dự thảo Nghị định 44” bổ sung “Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” tại khoản 3 chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay nên chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 3 với cách tính về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 2.

Ông Châu lý giải: “Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Và tại khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”.

Cần bổ sung hai khoản phí khi định giá đất

Thế nhưng, theo ông Châu, tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý.

“Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết", ông Châu nhận định.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu, "chi phí lãi vay" là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Ông Châu dẫn chứng, tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điểm c Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ ngày 1/1/2025) có quy định "Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Nếu thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải phân bổ vốn chủ sở hữu đảm bảo tỷ lệ trên cho từng dự án.

“Do đó, các chủ đầu tư phải huy động thêm nguồn vốn khác, trong đó có vốn vay tín dụng nên “chi phí lãi vay” là khoản chi thực tế của tất cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, Chủ tịch HoREA nhìn nhận .

Do vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét trình Thủ tướng Chính phủ, bổ sung 2 khoản chi phí gồm "chi phí dự phòng" và "chi phí lãi vay" vào khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 1 "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất".

Theo đó, chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí kinh doanh bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Chi phí dự phòng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Chi phí lãi vay theo quy định của pháp luật về thuế.

Vừa qua, HoREA đã có văn bản đề nghị Thủ tướng chỉ đạo sớm ban hành nghị định gỡ vướng về định giá đất để "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại. HoREA cho rằng Nghị định 44 còn tồn tại một số quy định bất cập về định giá đất khiến hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, dẫn đến nhiều khách hàng không được cấp sổ hồng.