Góc nhìn chuyên gia: Một số quy định tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN nếu không sửa đổi sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS

Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2024. Điểm tích cực lớn nhất của Thông tư là điều chỉnh lại hệ số rủi ro tín dụng. Theo đó, các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà, xây nhà theo chương trình, Dự án hỗ trợ của chính phủ sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với các tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%.

Các nội dung sửa đổi này được kỳ vọng khuyến khích các TCTD đẩy mạnh phát triển cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thế nhưng, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại nhận định rằng, một số quy định của Thông tư 22 nếu không sửa đổi ngay có thể gây hậu quả tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Cụ thể, ông Châu quan ngại sâu sắc về quy định tại Thông tư 22 về các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm nhà ở thương mại. Theo đó, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” tức là nhà ở có sẵn.

“Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác”, Chủ tịch HoREA lo ngại.

Ông Châu nhận định, nếu không sửa đổi ngay quy định trên thì khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn đến thị trường bất động sản.

“Bởi lẽ, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, không thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cũng như các luật hiện hành và các luật vừa được thông qua", ông Châu cho biết.

Chủ tịch HoREA phân tích thêm, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là giao dịch dân sự hợp pháp được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Biện pháp bảo đảm khoản vay theo quy định này là thế chấp tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm.

“Việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà  thương mại hình thành trong tương lai cũng là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2024…”, ông Châu cho hay.

Từ việc đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan (nêu trên) và tình hình thực tiễn, ông Châu kiến nghị bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, đúng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Quy định này áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội, với nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.