Góc nhìn chuyên gia: Luật Đất đai 2024 sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Sáng ngày 18/1/2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai để “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đã xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nhận định về Luật Đất đai mới được thông qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh: "Luật Đất đai 2024 góp phần đẩy mạnh nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả".

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2024 có nhiều “điểm nhấn” nổi bật, tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản. 

Đầu tiên, Luật Đất đai 2024 đã cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192.

Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú.

Thứ hai, tại khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định: quy định “9. Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này”.

Đây là quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước trong việc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu (không có đơn đề nghị).

“Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Luật Đất đai 2024 vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, vừa thể hiện đầy đủ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất và vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước đối với đất đai”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thứ ba, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Thứ tư, Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Theo đó, “bảng giá đất” được xây dựng hàng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường.

Thứ năm, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. “Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Nội dung này nếu được triển khai tốt sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Thứ sáu, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân.

Đồng thời, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Hơn nữa, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Thứ bảy, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

Do đó, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Thứ tám, Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có “quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất”, hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Cần áp dụng ngay quy định về định giá đất để tháo gỡ vướng mắt thực tế Ông Lê Hoàng Châu rất hoan nghênh việc Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn. Nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.