Góc nhìn chuyên gia: Tâm lý nhà đầu tư và giá BĐS đang ở những trạng thái như thế nào?

Khó khăn của BĐS bắt đầu từ đâu?

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại khác so với thời điểm 2011. Giai đoạn này, vấn đề của thị trường địa ốc đến từ dư cầu.

 Theo ông Nghĩa, khó khăn của thị trường địa ốc hiện nay xuất phát từ khủng hoảng dư cầu. Một đặc điểm của khủng hoảng dư cầu đó là khó khăn sẽ kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung.

Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hiệp hội BĐS du lịch Việt Nam (VnTPA) nhận định, khủng hoảng trong kinh tế xảy ra khi: cung thừa, thất bại mang tính hệ thống, con người thay đổi hành vi, quy định pháp lý không hoàn chỉnh, thiên tai đại dịch…

Đánh giá về các vấn đề của thị trường, Chủ tịch VnTPA cho rằng, nhiều dự án bất động sản được xây dựng và bỏ hoang tràn lan. Trong khi, kinh tế khó khăn, nhu cầu mua bất động sản của người dân giảm mạnh.

Còn ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Vietnam) nhận định, nếu cung khan hiếm, thanh khoản và giá trị sẽ bị đẩy lên cao dưới sức ép của nhu cầu lớn. Tức nhiều người muốn mua cùng một sản phẩm. Thực tế, tình hình trầm lắng chỉ xảy ra ở một vài phân khúc cao cấp nhất định, vốn có giá bán cao nên kén người mua và đòi hỏi nguồn lực tài chính mạnh.

Theo David Jackson, thị trường đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng khi các dự án căn hộ mới có xu hướng nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, nhà ở tầm trung, dù có nhu cầu cao từ người có nhu cầu ở thực, lại chưa nhận sự quan tâm đúng mức của các nhà phát triển.

Cũng theo vị Tổng giám đốc Colliers, sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện tại chắc chắn đến từ yếu tố kinh tế. Các tác nhân vĩ mô như đã làm ảnh hưởng đến tình hình tăng trưởng của Việt Nam. Qua đó, làm gián đoạn dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế. Khi sức khỏe của nền kinh tế yếu đi thì bất động sản là một trong những thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên.

“Bên cạnh đó, niềm tin công chúng đã hứng chịu một số cú sốc lớn trong thời gian qua, và điều này cần nhiều thời gian để phục hồi”, ông David Jackson phân tích thêm.

Tâm lý giằng co của nhà đầu tư

Tới thời điểm hiện nay, thị trường BĐS đã đón nhận nhiều tin vui từ việc liên tục giảm lãi suất, tháo gỡ pháp lý dự án,... Tuy nhiên, tâm lý giằng co vẫn tồn tại trên thị trường. Câu hỏi đặt ra lúc này mà nhà đầu tư muốn biết chính xác là liệu thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn hay chưa. Giá BĐS sẽ có những biến động gì trong thời gian tới?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù NHNN có yêu cầu hạ lãi suất nhưng để thị trường phục hồi, chỉ yếu tố về lãi suất là chưa đủ.

“Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giao dịch bất động sản như tâm lý người mua nhà vẫn yếu, chưa mặn mà trong việc xuống tiền lúc này vì vẫn còn nhiều rủi ro. Ngoài ra dù lãi suất hạ nhưng việc tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng rất khó khăn do room tín dụng vẫn bị hạn chế”, ông Tuấn cho hay.

Cũng theo ông Tuấn, trong giai đoạn hiện nay, phần lớn tâm lý của người mua vẫn tiếp tục chờ đợi. Khi lãi suất giảm, nhà đầu tư lại càng củng cố thêm thâm lý chờ đợi lãi tiếp tục giảm. Đồng thời, chờ giá BĐS tiếp tục điều chỉnh.

Còn đối với người bán, thì lại có thêm cơ sở để không giảm giá và kỳ vọng tăng lên. Ở trường hợp khác là giá đứng lại và không còn giảm mạnh như trước. Qua đó, kỳ vọng của người mua và bán tiếp tục lệch pha nhau. Từ đó tình trạng giằng co trên thị trường ngày càng rõ nét.

Nói về thị trường hiện nay, ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc EZ Property nhìn nhận, gần như tất cả các phân khúc bất động sản hiện nay đều đang gặp khó khăn. Rất nhiều dự án nhà ở đang gặp vướng mắc về pháp lý mà chưa được tháo gỡ.

Thị trường Hà Nội và TP.HCM gần như không có dự án mới được triển khai khiến nguồn cung bị sụt giảm mạnh. Trong bối cảnh này, phân khúc nhà ở giá trung bình, hợp lý sẽ dễ thở nhất.

Còn với căn hộ chung cư, hiện nay nhiều người nhìn thấy tiềm năng nhưng không khai thác được bởi bị vướng cơ chế. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, những dự án tốt thì vẫn hút được nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

“Tôi cho rằng những khu vực thời gian vừa qua đã bị thổi giá lên quá cao thì thanh khoản sẽ rất khó, nhiều người muốn rút ra cũng không được. Giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới…”, ông Toản cho hay.

Cũng theo ông Toán, những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống. Tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.