Nhìn lại hành trình pháp lý condotel

Condotel (viết tắt của condo: căn hộ và hotel: khách sạn) hay còn gọi là căn hộ du lịch có mặt tại Việt Nam hơn 10 năm nay. Được xây dựng theo hình thức của một căn hộ nhưng lại hoạt động theo mô hình của khách sạn, condotel hiện chưa được định nghĩa rõ ràng về loại hình bất động sản.

Theo văn bản mới nhất do Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành ngày 12.2 hướng dẫn các sở trực thuộc về chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở đối với một số loại hình bất động sản kiểu mới này, condotel được ghi nhận không phải công trình nhà ở. Các văn bản luật và hướng dẫn thi hành luật của Việt Nam trước đó cũng như vậy.

Nhiều lần sửa đổi và hướng dẫn từ Luật Du lịch năm 2005 đến Luật Du lịch năm 2017, condotel đều được xếp vào mục cơ sở lưu trú du lịch, thuộc nhóm ngành dịch vụ. Luật Đất đai 2013 chỉ có các khái niệm về nhà ở như nhà riêng lẻ, nhà ở thương mại (chung cư - PV), nhà ở xã hội, nhà ở công vụ…

Như vậy, theo luật, condotel đơn thuần chỉ là đơn vị kinh doanh, không bao gồm đơn vị ở.

Với việc được xếp loại là cơ sở lưu trú, theo luật Đất đai năm 2013, các dự án này sẽ được xây dựng trên phần đất thương mại, dịch vụ. Khi không phải đơn vị ở, tài sản trên đất của condotel sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài như nhà ở, căn hộ chung cư. Giấy chứng nhận ở đây là quyền sở hữu công trình không phải nhà ở theo thời hạn thuê (ở đây là từ 50 năm tới 70 năm).

Chủ sở hữu công trình có quyền thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế… nhưng chỉ trong thời hạn của giấy chứng nhận (tức tối đa là thời gian thuê đất). Sau thời hạn trên, pháp lý của căn hộ, biệt thự phụ thuộc vào pháp lý của quyền sử dụng đất dự án.

Để có thể cấp chứng nhận quyền cho từng căn hộ condotel riêng, tỉnh Khánh Hòa từng cấp cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án với loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở". Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã tuýt còi khi cho rằng tỉnh đã vi phạm luật đất đai, không có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở".

Trong suốt quá trình sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành luật, các căn hộ du lịch vẫn được xếp vào danh mục công trình dịch vụ, thương mại với thời hạn thuê đất xác định không quá 50 năm, tối đa 70 năm với các trường hợp chậm thu hồi vốn. Quyền sở hữu tài sản trên đất được cấp cho chủ đầu tư là quyền tài sản đối với cả công trình. Việc kỳ vọng có giấy chứng nhận sở hữu tài sản với từng căn hộ condotel lâu dài sẽ không khả thi nếu căn hộ này không phải là đơn vị ở.