Góc nhìn chuyên gia: Lãi suất giảm, có room tín dụng cho BĐS, vì sao thị trường vẫn chưa “tan băng”?

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), sức mua hiện rất yếu dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản.

Giới chuyên gia phân tích, khó khăn vẫn đang bủa vây thị trường là do các chính sách gỡ vướng vẫn chưa thực sự có tác động mạnh giúp thị trường bật lên. Thời gian qua, dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có 4 lần điều chỉnh lãi suất điều hành, song mức lãi suất cho vay, là yếu tố có ý nghĩa quan trọng với các nhà đầu tư BĐS và doanh nghiệp, vẫn chưa giảm đáng kể, chỉ dao động ở mức giảm 0,5-2% so với thời điểm cuối năm 2022. Nếu xét trên nền lãi suất trước đó ở mức 13-15%, thậm chí 17%, thì mức giảm hiện tại là chưa đủ để vực dậy các doanh nghiệp.

Yếu tố thứ hai là những áp lực về trái phiếu đến hạn. Dù Chính phủ đã có chính sách cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu, giãn nợ, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu riêng lẻ vẫn còn rất lớn. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Tài chính, năm 2023 và 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng vọt, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Riêng khối lượng trái phiếu BĐS đến hạn là 207.800 tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207.500 tỷ đồng.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích hiện nay quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng, BĐS hết sức phức tạp, liên quan tới hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Trong đó, không ít quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ... như chưa có sự nhất quán giữa các luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) về việc cho phép người nước ngoài mua, hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/BĐS.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cuối tháng 7 thị trường bất động sản vẫn đang đứng trước rất nhiều thách thức. Theo đó, nên xem phá băng bất động sản là nỗ lực chung trong nhiệm vụ hồi phục và ổn định kinh tế vĩ mô. Không một cá nhân hay doanh nghiệp riêng lẻ nào có thể làm được mà cần sự chung tay, đồng lòng của nhiều nhân tố tham gia thị trường và các mắt xích của nền kinh tế.

Đối với vấn đề room tín dụng, ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, tín dụng trong BĐS là yếu tố quan trọng. Theo đó, việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong vấn đề kích cầu thị trường ấm lên và tạo đòn bẩy để thị trường phát triển.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, dù hạ lãi suất, nhưng các tổ chức tín dụng sẽ quan tâm đến những dự án khả thi cao và có tính hấp thụ lớn. Cụ thể, dự án ở phân khúc dành cho người có nhu cầu thực sự và phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ông Chung cho rằng, thị trường BĐS còn chịu chi phối của các yếu tố khác như mức độ hấp thụ của thị trường, đặc biệt niềm tin của thị trường. Khi cơ quan quản lý kiềm chế tốt lạm phát, việc giảm lãi suất sẽ tác động đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Trước những vấn đề nói trên, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp địa ốc lúc này cần tiếp tục dò tìm thị trường. Bên cạnh đó cần có kế hoạch để duy trì hoạt động doanh nghiệp và chờ thời cơ.

Theo ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS – FERI), việc mà các chủ đầu tư nên làm lúc này là tích cực đẩy hàng tồn kho để kéo dòng tiền về, chuẩn bị ra hàng mới.

Ông Nguyễn Duy Thanh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Phúc Hưng, muốn phá băng BĐS, trước tiên phải giải quyết chướng ngại vật về tâm lý, nghĩa là cần lấy lại được niềm tin của khách hàng. Từ năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, người mua đã bị các cú sốc: sản phẩm vướng pháp lý vẫn bán ra thị trường, những chủ đầu tư mất uy tín, hủy bỏ cam kết ưu đãi... đẩy người mua vào thế khó khăn. Điều này làm niềm tin đối với thị trường BĐS bị giảm nặng nề, vì vậy cần củng cố lại mắt xích này.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, nửa năm qua thị trường thanh khoản vẫn yếu. Đầu quý 3 chưa xuất hiện các tín hiệu nào đủ mạnh để kỳ vọng vào cơ hội hồi phục.

Ông Thắng dự báo sang giữa năm 2024, phân khúc BĐS tiêu dùng như nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật (giá dưới 50 triệu đồng 1m2) và nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp phát triển mới sẽ thu hút sự quan tâm của thị trường nhưng nhóm BĐS đầu cơ vẫn sẽ trầm lắng.