Chuyên gia: Dự báo nửa cuối năm 2023, nhà đầu tư vẫn duy trì trạng thái quan sát và không vội xuống tiền

6 tháng cuối năm 2023, thị trường của người mua, khi nhiều chính sách và phương thức thanh toán được đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như thanh toán 20% - 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán 1,5 – 3 năm đầu thành toán 20% -30%, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10% - 15%, chương trình hỗ trợ khách thuê, hỗ trợ chủ nhà với các cam kết cho thuê, tặng gói nội thất.

Trong khảo sát của DXS- FERI về các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023, Bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt là 30% - 25% - 20% câu trả lời, 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư trong 6 tháng cuối năm và 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Theo đó, BĐS vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

DXS – FERI cũng đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua BĐS. Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để "bắt đáy", 26% ngại vay ngân hang do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín CĐT, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

Về loại hình BĐS nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, kết quả khảo sát cho thấy chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10% và BĐS nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được, 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá <2,5 tỷ, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 – 3,5 tỷ, chỉ có 5% lựa chọn khung giá >3,5 tỷ. Kết quả khảo sát này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực, giá vừa tầm.

Dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền. Tuy nhiên, cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” BĐS. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp (thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao); xu hướng chuyển từ mua BĐS sang thuê BĐS cũng được ghi nhận.

Có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024. Kỳ vọng các chính sách của chính phủ sẽ bắt đầu phát huy tác dụng cũng là động lực cho giai đoạn tiếp theo của thị trường: (1) FED tăng lãi suất 10 lần liên tiếp, nhưng Việt Nam lại giảm lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp, và kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm thêm, tạo đà để lãi suất cho vay giảm mạnh từ cuối năm 2023, đầu năm 2024. (2) Chính phủ có động thái quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư vốn FDI, bất động sản... (3) Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023: Giải ngân đầu tư công. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã được khởi công trong 6 tháng đầu năm 2023. (4) Các gói tín dụng lớn của các NHTM hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 450.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ cuối năm 2023. (5) Chính phủ tích cực kêu gọi thu hút FDI (Chuyến thăm Singapore của Thủ Tướng, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam, Tổng thống và 205 doanh nghiệp Hàn Quốc đến thăm Việt Nam...). (6) Kỳ vọng vào du lịch phục hồi, khi từ 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc, tổng số khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 5,6 triệu lượt người trong 6 tháng đầu năm, và kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo dữ liệu từ công cụ theo dõi xu hướng du lịch của Google, từ đầu năm 2023 tới nay, lượng tìm kiếm về du lịch Việt Nam liên tục tăng trong tốp đầu thế giới, từ vị trí thứ 11 lên vị trí thứ 6 hiện nay. Việt Nam là điểm đến duy nhất trong Đông Nam Á nằm ở nhóm này.

Bên cạnh đó, nhóm chuyên gia của DXS – FERI kỳ vọng tích cực còn đến từ nỗ lực của tất cả các bên: Chính phủ, CĐT, Doanh nghiệp môi giới BĐS, cá nhân người làm môi giới BĐS.

Hiện tại, có thêm nhiều yếu tố để kỳ vọng dần tháo gỡ được điểm nghẽn kênh huy động vốn cho doanh nghiệp, khôi phục niềm tin khách hàng. Cụ thể, gói tín dụng 450.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7% - 8% từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6% - 2,5% trong Tháng 3/2023; Dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH được kỳ vọng sẽ hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh cải thiện tích cực hơn, tỷ lệ thất nghiệp giảm, an sinh xã hội được cải thiện, dòng tiền dần trở lại thị trường. Tỷ lệ hấp thụ dần tăng; hàng tồn kho giảm. Lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1% - 2% về mức dự kiến 10% - 12%.

Theo lộ trình, trình Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) vào Tháng 10/2023 sẽ là động lực để kỳ vọng thị trường minh bạch, khơi thông pháp lý dự án, tăng trưởng nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục tăng; hàng tồn kho giảm thêm so với cùng kỳ quý trước. Áp lực lãi suất giảm nhẹ, giải quyết một phần khó khăn về dòng tiền cho các bên, là tiền đề để niềm tin thị trường dần phục hồi.

Nhiều chỉ báo đang dẫn đến kỳ vọng dòng tiền rẻ hơn sẽ dần quay trở lại vào nửa cuối năm 2023. Cụ thể, lãi suất huy động tiết kiệm VND đạt mức cao vào những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút lượng lớn tiền gửi cá nhân.

Quý 1/2023, lãi suất huy động vẫn ở mức cao (mức cao nhất lên đến 10,5%): Thu hút mạnh dòng tiền gửi tiết kiệm. Quý 2/2023: Lãi suất điều hành liên tục giảm, lãi suất huy động giảm mạnh, kỳ vọng sau khi các ngân hàng cân đối dần chi phí của các đợt lãi suất huy động cao và lãi suất huy động thấp, sẽ cung ứng dần dòng tiền rẻ hơn ra thị trường.

Khi lãi suất huy động được điều chỉnh về mức thấp (đến nay đã không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng ở mức trên 8%/năm, các ngân hàng lớn đã đưa lãi suất huy động về mức ~6%/năm, hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ được điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm.

Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường BĐS, dự kiến vào cuối năm 2023, đầu năm 2024.

Thị trường chung ở trong trạng thái liên tục quan sát, liên tục điều chỉnh, và có những dấu hiệu tích cực để kỳ vọng sẽ có sự phục hồi của thị trường BĐS, dù còn khiêm tốn, trong thời gian ngắn nhất.