Những sự kiện nào đã có tác động đến thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023?

Theo đó, 6 sự kiện có tác động đến thị trường BĐS gồm: Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa lãi suất về mức 3,5% đối với lãi suất tái chiết khấu, 4,5% đối với lãi suất tái cấp vốn; Lãi suất huy động hạ nhiệt, kéo theo lãi suất cho vay giảm nhẹ. Đặc biệt, gói tín dụng 450.000 tỷ hỗ trợ doanh nghiệp, lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh từ 7 – 8%.

 

Gói đầu tư công 2023 được Chính phủ duyệt ngân sách hơn 700 ngàn tỷ đồng. Việc giải ngân đầu tư công tuy mới đạt hơn 20%, nhưng đang được thúc đẩy mạnh để tạo động lực phục hồi và phát triển kinh tế; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp có nhiều thời gian để tái cấu trúc.

 

Nghị quyết 33 ban hành các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Ngoài ra, chủ trương Condotel, Officetel có thể được cấp sổ đỏ là các kỳ vọng để tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý nhiều năm qua.

Cũng theo Dat Xanh Services, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý BĐS vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

 

Xét về nguồn cung bất động sản, thực tế nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm lần lượt 89% tại TP.HCM và 91% Hà Nội so với năm trước. Theo đó, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

 

Nửa đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm của cả nước đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Trong đó miền Bắc, bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng khoảng 14.300 sản phẩm. Miền Trung, gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên khoảng 3.700 sản phẩm. Miền Nam, gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đạt 17.800 sản phẩm. Miền Tây, với Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre , Vĩnh Long, Bạc Liêu khoảng 2.300 sản phẩm.

 

Những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023 được phản ánh rõ rệt qua các chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Xét chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%, trong đó: miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực TP. HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.

 

So sánh hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm rất sâu. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, giảm 91% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. TP.HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm, giảm 89% theo năm. Cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng, với Hà Nội từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm; với TP .HCM từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 15%, nổi bật với sự quan tâm của khách hàng nước ngoài. Thị trường có dấu hiệu phục hồi khá tại một số dự án như: Cppital Elite, Moonlight1, Grand Sunlake,… Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại TP. HCM khoảng 20%, trong đó các dự án mới như Elysian, The Avatar, 9x An Sương có tỷ lệ hấp thụ ở mức 50% - 60%.

 

Thị trường BĐS cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết các phân khúc.

 

Tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội, giá bán căn hộ từ 20 - 52/m2, tăng 2 – 3% theo quý; giá bán nhà phố từ 38 – 171/m2, ổn định theo quý; giá bán biệt thự từ 27 – 194/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 36 – 184/m2, giảm 10 – 15% theo quý; giá bán đất nền từ 17 – 60/m2, giá giảm từ 10 – 15% theo quý.

 

Tại khu vực miền Trung, giá bán căn hộ từ 20 - 100/m2, tăng 20 - 100 theo quý; giá bán nhà phố từ 38 – 120/m2, ổn định theo quý; giá bán biệt thự từ 45 - 200/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 45 - 220/m2, ổn định theo quý; giá bán đất nền từ 13 - 52/m2, giá giảm từ 5 – 10% theo quý.

 

Tại các tỉnh vệ tinh TP.HCM, giá bán tất cả các phân khúc ổn định theo quý, cụ thể: giá bán căn hộ từ 27 - 43/m2; giá bán nhà phố từ 25 - 91/m2, giá bán biệt thự từ 60 - 120/m2; giá bán shophouse từ 30 - 143/m2; giá bán đất nền từ 15 - 55/m2.

 

Tại khu vực miền Tây, giá bán căn hộ từ 15 - 29/m2, ổn định theo quý; giá bán nhà phố từ 22 - 47/m2, ổn định theo quý; giá bán shophouse từ 25 - 43/m2, ổn định theo quý; giá bán đất nền từ 11 - 35/m2, giá giảm từ 10 – 15% theo quý.

 

Tình trạng cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30% - 40% so với giá CĐT chào bán. Từ cuối năm 2022, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) đã dự báo 3 kịch bản cho ngành BĐS Việt Nam 2023. Đến hiện tại, thị trường BĐS đang diễn ra tương tự với bối cảnh của kịch bản thách thức, và có chuyển nhẹ một phần tiệm cận về kịch bản kỳ vọng theo dự báo của DXS - FERI.

 

Cụ thể, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung chung vẫn giảm trên mức 50 – 60%, giá bán bình quân giảm 20 – 30%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 10% - 15%. Ghi nhận một chỉ số tích cực hơn là lãi suất cho vay giảm nhẹ trung bình 0.9%, và neo ở mức 12% - 14%, so với mức cao trên 14% của kịch bản xấu nhất.