Chuyên gia nêu ra các giải pháp để tháo gỡ cho nhà ở xã hội hiện nay

Lợi nhuận không đủ hấp dẫn

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NƠXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NƠXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NƠXH.

Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

“Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NƠXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này”, ông Troy nói thêm. 

Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NƠXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Còn ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nêu quan điểm, hiện nay, nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng NƠXH, nhà giá rẻ, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này.

Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án NƠXH, nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận quá thấp.

Vừa qua, Chính phủ có Quyết định số 338 ngày 3/4/2023 duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, vốn vay.

Tuy nhiên, theo ông Lượng, chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường bất động sản hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc. 

"Phân khúc NƠXH hiện gặp nhiều vướng mắc khiến nhiều dự án dừng triển khai, số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn. Các vướng mắc hiện nay như hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH, quỹ đất dành để phát triển NƠXH, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư,…", vị này nói.

Giải pháp nào cho NƠXH

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, cả nước chỉ có một dự án nhà ở xã hội (NOXH) với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; có 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.   

Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng với tổng quy mô khoảng 454.000 căn.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân có thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn trong giai đoạn 2021 - 2030. Do đó, nguồn cung phân khúc này này vẫn chưa được đáp ứng được nhu cầu thực. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai sẽ chỉ đáp ứng được 20-30% tổng nhu cầu, thị trường còn thiếu hơn 1 triệu căn. 

Do đó, để gỡ vướng cho NƠXH, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư làm NƠXH.

Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với phân khúc này. Theo đó phải ưu tiên về pháp lý, ưu tiên như thế nào, thủ tục thẩm tra, thẩm định như thế nào để các nhà đầu tư yên tâm triển khai loại hình này.

Thứ ba về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai thì huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… và mấu chốt là cần có cơ sở dữ liệu minh bạch thì hoàn toàn có thể thu hút được nguồn vốn cho phân khúc NƠXH. Cùng với đó, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn,…

“Nếu giải quyết được những vấn đề này thì 2 triệu căn nhà ở xã hội cũng có thể làm được chứ không phải là 1 triệu căn như đề án”, chuyên gia nhận định.

Để tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở xã hội, giải quyết bài toán chỗ ở cho người dân, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) kiến nghị không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Bổ sung quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giao đất không thu tiền sử dụng đất: "Tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Đối với tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì cần bổ sung khoản 2 Điều 115 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, HoREA còn đề nghị có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo, cá nhân là người dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, ký túc xá học sinh, sinh viên.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc diện phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nộp cho Nhà nước trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Và chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế ưu đãi sau được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.