Góc nhìn chuyên gia: Có nên cắt lỗ và đầu tư bất động sản trong giai đoạn này hay không?

Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Khối Tài chính Cá nhân tại Công ty CP FIDT chia sẻ, tình trạng nhà đầu tư “đu đỉnh” BĐS là rất phổ biến, điều này được thể hiện qua ba yếu tố.

Thứ nhất, thanh khoản hiện nay đang giảm rất mạnh, đặc biệt ở khu vục vùng ven, nơi dân sinh thưa thớt, hạ tầng chỉ là “tin đồn”, đặc biệt là những khu vực có những đợt sốt đất trong khoảng 2 – 3 năm hiện nay.

Thứ hai, trong bối cảnh lãi suất tăng cao và liên tục có những thông tin tiêu cực như hiện nay thì việc nhà đầu tư quan tâm đến BĐS trở thành điều xa xỉ trên thị trường, mức độ quan tâm hiện nay đã giảm 70% - 80% so với cùng kỳ năm trước.

Thứ ba, giá trị giao dịch đang có xu hướng giảm. Vị chuyên gia chia sẻ hiện nay, chỉ có phân khúc dân sinh, tầm trung, giá từ 4 – 5 tỷ đồng trở xuống là có giao dịch, hoặc nếu giá giảm đâu đó 5% – 10% là vẫn có giao dịch.

Đối với BĐS đầu cơ, vốn rất nhạy cảm với suy thoái và lãi suất, đang cần mức chiết khấu rất cao, khoảng 20% - 30%. Tuy nhiên, dù chiết khấu mạnh nhưng vẫn không có giao dịch.

Theo ông Huấn, đặc biệt lưu ý đến các nhà đầu tư đang mua các dự án hình thành trong tương lai vì đây là đối tượng đang rơi vào thế khó. Bởi vì, đây là dự án nhà đầu tư thanh toán theo tiến độ, người mua có thể sử dụng hoặc không sử dụng khoản vay, hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Vì vậy, nếu nhà đầu tư chấp nhận thanh toán cho tiến độ kế tiếp thì sẽ gặp rủi ro về dòng tiền do chưa nhìn thấy được những tín hiệu từ thị trường. Nếu không đưa tiền thanh toán thì chủ đầu tư sẽ áp vào những điều khoản phạt như lãi chậm thanh toán, lãi phạt hợp đồng do thanh toán không đúng tiến độ. Thông thường mức phạt từ 8% – 30% giá bán, từ đó sẽ khiến nhà đầu tư mất hết phần đã đặt cọc.

Do đó, trong trường hợp đang gặp khó khăn về dòng tiền, ông Huấn khuyến nghị nhà đầu tư đang mua các dự án nên làm việc, thương lượng lại với chủ đầu tư nhằm kéo dài thời gian thanh toán. Tuyệt đối không được im lặng và không thanh toán, tránh để chủ đầu tư có lý do chấm dứt hợp đồng vì như vậy nhà đầu tư sẽ vừa mất sản phẩm vừa mất bị chủ đầu tư phạt vi phạm hợp đồng, ông Huấn khuyến nghị.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, chuyên gia về quản lý đất đai và thị trường bất động sản chia sẻ: “Nhiều người cho rằng, chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đây là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.

Trong khi đó, những chung cư ở vị trí thuận tiện, đi lại tốt, có triển vọng về mặt nâng cấp cuộc sống thì giữ nguyên, vẫn rất nhiều người mua, còn những bất động sản quá đắt người ta còn cân nhắc”.

Theo ông Đặng Hùng Võ, do hàng loạt những vướng mắc trên thị trường bất động sản hiện nay, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu nguồn vốn của thị trường, dẫn đến việc giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung - cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 1, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Bên cạnh đó, báo cáo của VARS cho rằng, quý 1/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tài chính - bất động sản.

Còn ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tài chính - bất động sản cho biết, năm 2008 các doanh nghiệp đều lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn, để tự cứu mình nhiều doanh nghiệp phải tự chuyển biến đưa ra chính sách giảm giá mạnh, thậm chí giảm đến 50% để kích cầu thị trường, tạo dòng tiền tiếp tục hoạt động, sẽ có bài học tiếp tục cần giải quyết hiện nay giống như đã xảy ra trong quá khứ.

Theo ông Quang, hiện nay các nhà đầu tư mới đang đi mua vào với mức giá thấp hơn trước. Ban đầu các nhà đầu tư cũ cảm thấy sốc, nhưng hiện nay trên thị trường việc giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường.

Bên cạnh đó, thực tế nhà đầu tư thứ cấp vẫn luôn muốn đầu tư bất động sản, chấp nhận rủi ro nhưng sinh lời cao. Do vậy nếu giá giảm 20-30% họ sẵn sàng đầu tư. Hơn nữa chính sách thanh toán của chủ đầu tư hiện nay rất ưu đãi, kéo dài chính sách hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ lãi suất vay, có những sản phẩm đưa ra thanh toán chỉ 15%, 3 năm sau mới nhận nhà, thời gian 3 năm đó chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất.

“Tuy nhiên, giới đầu tư đang cân nhắc vấn đề thị trường đã chạm đáy chưa? Cùng đó, các nhà đầu tư cũng đang xem xét, nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10-10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước, từ 13-14% đối với các ngân hàng cổ phần.

Tuy nhiên, ông Quang cũng cho rằng, ở giai đoạn hiện nay, đối với nhà đầu tư cá nhân nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.