Chủ tịch HoREA: Đề xuất chấm dứt sở hữu nhà chung cư chưa phù hợp, luật chồng luật

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA) cho biết, HoREA mới đây tiếp tục vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, ông Châu cho rằng trong dự thảo luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm bất cập, không phù hợp với các quy định của các luật.

Theo ông Châu, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi.

Cụ thể, theo bộ luật Dân sự 2015, tại khoản 3 và khoản 8 điều 237 có quy định quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp: tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; trường hợp khác do luật quy định. Đồng thời, điều 242 cũng có quy định: khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.

Tuy nhiên, tại khoản 3 điều 214 bộ luật Dân sự 2015 còn quy định cụ thể: trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.

“Tức là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của luật Nhà ở, chứ không phải là quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư đó phải phá dỡ như quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết thêm, trên thực tế chỉ có một số ít trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà chung cư bị đổ sụp xuống sông, xuống biển…, còn lại các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy.

Chủ tịch HoREA tiếp tục phân tích, tại Điều 145 Luật Đất đai 2013 và Điều 190 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều quy định: đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất xây dựng tòa nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà chung cư.  Và cả công trình tòa nhà chung cư và tất cả khối tài sản chung cư đều thuộc quyền sở hữu riêng, sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Do đó, ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy, nên không thể quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” như quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Cũng theo ông Châu, Điều 145 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất: trường hợp sau khi cấp giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý bao gồm trường hợp tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ, chứ không quy định quyền sở hữu tài sản chấm dứt.

Điều này có nghĩa là chỉ có việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ là không còn hiệu lực pháp lý, bởi lẽ trong trường hợp nhà chung cư này được xây dựng lại mà các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ thì sẽ được cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận, ông Châu nêu rõ.

Nói về quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, ông Châu cho rằng điều này không phù hợp với quy định của bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. “Không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư (hay còn gọi là tuổi thọ nhà chung cư) với quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là 2 phạm trù khác nhau”, Chủ tịch HoREA nói.

Phân tích về vấn đề này, ông Châu cho hay, tại Khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Về vấn đề này, ông Châu phân tích, nếu đối chiếu với các quy định của bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chỉ ra những vấn đề sau: thứ nhất, điều 158 bộ luật Dân sự 2015 quy định: quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt; khoản 2 điều 32 Hiến pháp 2013 quy định: quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ là những quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, trong đó có “quyền sở hữu nhà chung cư.

Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 160 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. 

Thứ 2, về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phá dỡ nhà chung cư được quy định tại luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020; Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định tuổi thọ nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt: cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm; cấp 2 sử dụng từ 50 - 100 năm; cấp 3 niên hạn từ 20 - 50 năm; và công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm . Đồng thời, Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: nhà chung cư phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm và trên thực tế thì đa số nhà chung cư được dựng mới trong hơn 15 năm qua chủ yếu là công trình cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm. 

“Từ những số liệu trên có thể thấy, các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư thuộc phạm trù kỹ thuật xây dựng, hoàn toàn khác biệt với phạm trù quyền sở hữu tài sản. Do vậy, khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, ông Châu cho hay.