Giá nhà tại các thành phố lớn trên thế giới sụt giảm

10 năm sau khủng hoảng nhà đất Mỹ, giá nhà đã đạt những đỉnh cao mới, đặc biệt ở các thành phố đáng sống nhất thế giới. Nhưng hiện tại, sự hứng khởi đó đang sắp đi đến hồi kết.

Giá nhà ở tại London gần như đã tăng gấp đôi từ 2009. Không chỉ ở London, năm trong số những thành phố đáng sống nhất thế giới – Hong Kong, London, New York và Vancouver – giá nhà leo thang trong vài năm sau 2009.

Ở những khu vực đắt đỏ và cao cấp của những thành phố này, nhà đất đang dư thừa. Tại Vancouver, giá nhà cao cấp đã giảm 12% năm ngoái; còn ở Hong Kong, giá nhà bắt đầu giảm từ tháng 8 và tính đến nay đã giảm 9% kể từ thời điểm đó. Giá nhà ở Manhattan đã rớt 4,3% vào năm ngoái; StreetEasy đã tính toán rằng 60% nhà đất được rao bán từ 1 triệu USD trở lên trong năm 2018 đã không thể bán được. Ở Sydney, giá bất động sản cao cấp đã giảm 16% so với năm 2017.

Tại London, công ty tư vấn bất động sản Savills ước tính rằng, giá bất động sản cấp cao đã giảm xuống 20% so với mức đỉnh năm 2014. Số lượng nhà giá trị hơn 1 triệu USD bán được đã giảm đi 20% so với năm 2016. Lucian Cook, trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills cho rằng, mặc dù Brexit đã bị bác bỏ, song có nhiều nguyên nhân lớn hơn cho sự giảm sút này: sự lưu chuyển của dòng vốn quốc tế; các chính sách của Chính phủ và sự gia tăng cung nhà đất.

Những yếu tố này cũng đúng đối với những thành phố khác trên toàn cầu. Trên thực tế, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng sự thay đổi của giá nhà trên toàn thế giới đã có sự tương quan với nhau. Và mối liên hệ giữa giá nhà của các thành phố lớn là lớn hơn so với giữa các quốc gia. IMF cũng dự đoán rằng, sự tương quan toàn cầu này gia tăng sẽ giúp dự đoán những rủi ro của một đợt suy thoái.

Hong Kong, nhìn từ bến cảng Victoria Harbour (Ảnh: Shutterstocks)
Chỉ số giá nhà ở tại một số thành phố lớn trên thế giới - Nguồn: The Economist

Yếu tố ẩn sau sự tương quan đó chính là sự tạo ra của cải. Theo Credit Suisse, các triệu phú hiện nắm giữ 45% tài sản toàn thế giới trong năm 2018, tăng lên so với con số 36% trong năm 2010. Nhưng ngân hàng Thuỵ Sĩ cho rằng nhịp độ này đang chậm lại. Họ dự đoán rằng tỉ lệ gia tăng của những triệu phú mới sẽ giảm đi khoảng 1/5 trong năm năm tới.

Tại Trung Quốc, quê nhà của 1/6 triệu phú mới của thế giới, việc chuyển tiền ra nước ngoài đã trở nên khó khăn hơn. Trong hai năm 2015-2016, 1,3 nghìn tỉ USD đã chảy ra khỏi Trung Quốc (không tính các khoản đầu tư trực tiếp nước ngoài). Nhưng hoạt động này đã bị giới hạn lại còn 50 nghìn USD mỗi người khi chuyển đổi sang đô la Mỹ và các ngoại tệ khác. Điều này đã ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản. ANAR (Hiệp hội môi giới quốc gia Mỹ) ước tính người Trung Quốc đã tiêu tốn khoảng 30 tỉ USD vào việc mua nhà ở Mỹ trong 3 tháng đầu năm 2018; giảm 4% so với năm trước. Ở Australia, nơi mà người nước ngoài bị giới hạn trong việc mua nhà mới, những nhà đầu tư Trung Quốc đã giảm số tiền đầu tư xuống 36% còn 1,3 tỉ đô la Úc. Điều tương tự cũng xảy ra tại London.

Các chính trị gia cũng đóng góp vào việc này. Sự không hài lòng của người dân khi bị gạt ra khỏi thị trường nhà đất thành thị đã gây sức ép khiến chính quyền thành phố và trung ương phải tìm cách hạ nhiệt thị trường. Vancouver đã tăng thuế giao dịch bất động sản được mua bởi người nước ngoài từ 15% lên 20% trong năm 2018. Chính phủ Anh cũng đã tăng thuế giao dịch bất động sản, số tiền thuế phải trả cho giao dịch một bất động sản trị giá 2,5 triệu bảng Anh lên tới 288 nghìn bảng Anh (năm 2010 là 100 nghìn bảng Anh). Đồng thời, họ còn thu thêm thuế trên các giao dịch của người nước ngoài. New Zealand thậm chí còn đi xa hơn khi ban bố một lệnh cấm đối với người nước ngoài khi mua bất động sản vào tháng 10 năm ngoái.

Hong Kong, nhìn từ bến cảng Victoria Harbour (Ảnh: Shutterstocks)
Hong Kong, nhìn từ bến cảng Victoria Harbour (Ảnh: Shutterstocks)

Giá cả của tiền tệ cũng có tác động đến vấn đề này. Chính sách tiền lệ được nới lỏng quá lâu đang được thắt chặt lại. Liam Bailey của Knight Frank, một công ty tư vấn khác nói rằng, chi phí cho vay mua nhà hiện nay đã tăng lên 65% cho một bất động sản trị giá 1 triệu USD so với 3 năm trước đây.

Cùng với nhau, những yếu tố này mang đến một thế giới trong đó “sự chậm lại trên toàn cầu” đã trở nên mạnh mẽ. Mặc dù có một số người giàu của những thành phố này sẽ vui mừng khi giá cả giảm xuống, song khi sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài hạ nhiệt cũng sẽ mang lại những hậu quả không mong muốn cho thị trường. Một báo cáo của Trường Kinh tế London (LSE) năm 2017 chỉ ra rằng, đầu tư quốc tế trong lĩnh vực bất động sản đã giúp gia tăng cung nhà đất.

Trong khi đó, các đại lý bất động sản, những người luôn phải giữ tâm thế lạc quan, cho rằng những thị trường bất động sản sẽ không thể giảm trong một thời gian dài. Lý thuyết này dựa trên lập luận: những thành phố này đáng sống là có lý do của chúng, và đất đai là hữu hạn, vì thế giá cả bất động sản sẽ hồi phục trở lại. Luận điểm này cũng có phần đúng. Cầu về bất động sản ở Hong Kong thường xuyên vượt xa cung, vì chẳng hạn một nhà đầu tư từ đại lục sẽ cảm thấy an toàn hơn ở đây. Tuy nhiên, bất cứ hồi phục nào cũng không chắc có thể mạnh mẽ như lần cuối: Savills dự đoán giá bất động sản cao cấp của London sẽ cầm chừng hơn trong thời gian tới.

CHỈ SỐ GIÁ NHÀ Ở CÁC THÀNH PHỐ TRÊN TOÀN CẦU
(Global Cities House-Price Index)


Một thập kỷ trước, cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ gần như đã hạ gục hệ thống tài chính thế giới. Giá nhà của hầu hết các quốc gia đều giảm mạnh sau đó. 10 năm sau, giá nhà đã đạt được những đỉnh cao mới ở nhiều nơi; đặc biệt là ở các thành phố đáng sống nhất thế giới. Ở London và Sydney, giá nhà đã tăng gấp đôi, ở Hong Kong mức giá thậm chí tăng gấp ba.

Hiện tại sự hứng khởi này đang sắp đi đến hồi kết. Ở London, giá nhà đất cao cấp đã giảm 20% so với đỉnh của nó năm 2014; còn ở Sydney, giá nhà đã giảm 16% chỉ trong vòng 18 tháng.

IMF đã lưu ý rằng giá nhà toàn cầu đang tăng trưởng một cách có tương quan với nhau. Nhà đất càng ngày càng giống cổ phiếu, trái phiếu với sự tăng giảm đồng đều về giá cả trên toàn cầu. Các chuyên gia của IMF lo ngại rằng một sự giảm giá đồng bộ sẽ đặt ra những rủi ro lớn hơn trong việc gây ra suy thoái và điều này sẽ ảnh hưởng đến sự ổn định tài chính.

Để xác định xem nhà đất có được định giá chính xác hay không, The Economist đã đo lường bằng cách so sánh giá nhà với thu nhập trung bình của các hộ gia đình của từng thành phố. Nếu trong dài hạn (được định nghĩa là 20 năm, hoặc nhiều hơn nếu có dữ liệu), lạm phát giá nhà bỏ xa thu nhập có khả năng được thế chấp, thì giá nhà có thể không bền vững. Về cơ bản, nhà đất thực sự có vẻ như đang bị định giá cao trong dài hạn đối với phân nửa các thành phố The Economist xem xét.

Dù cho kết quả thế nào, lạm phát giá nhà trên toàn cầu có vẻ như đang chậm lại. Giá cả của tiền tệ đang gia tăng, sự tạo ra của cải giảm dần và các chính phủ đang siết chặt lại các chính sách.

Theo The Economist