Dự án Bắc Phước Kiển sẽ ra sao nếu Quốc Cường Gia Lai phải bồi thường cho Sunny Island?

Sau gần 10 năm, dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè của Quốc Cường Gia Lai (QCG) đến nay vẫn đang bỏ hoang do còn nhiều vướng mắc. Trong khi đó với khoản tiền 2.882,8 tỷ đồng (tương đương 126,5 triêu USD) QCG nhận từ Sunny Island sắp tới thời gian hoàn trả. Nhiều thăng trầm đang tiếp tục chờ đón dự án Phước Kiển ở phía trước.

Vướng mắc từ giải phóng mặt bằng

Từ năm 2007, QCG đã bắt đầu lên kế hoạch cho một dự án bất động sản lớn nhất của công ty – dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè.

Theo Quyết định số 3402/QĐ-UBND ngày 08/12/2016 của UBND huyện Nhà Bè về phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Bắc Phước Kiển, diện tích 91,69ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (phần quy hoạch sử dụng đất và giao thông).

QCG kỳ vọng, doanh thu giai đoạn 2011 – 2016 đạt trên 12.000 tỷ đồng, lợi nhuận trên 7.000 tỷ đồng, dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè được mệnh danh là “con bò sữa” của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, dự án này lại còn nhiều vướng mắc, nhất là khâu giải tỏa mặt bằng. Cụ thể, tính đến tháng 9/2017, QCG đã đền bù được 94%, tương ứng 86ha và còn khoảng 6ha đã hàng chục năm vẫn chưa đền bù, giải tỏa được.

Hiện trên khu đất đã mọc lên khoảng 100 căn nhà tự phát, với diện tích khoảng 7.000 m2; trong đó có 30% số căn nhà được xây dựng từ đất nông nghiệp, 70% là lấn chiếm cất thêm nhà trên đê, rạch. Theo tính toán của QCG, nếu bồi thường theo yêu cầu của người dân, công ty sẽ phải chi tới 25 triệu USD – một số tiền quá lớn.

Lãnh đạo công ty này từng nhiều lần khẳng định rằng, dù có phải nợ nhưng vẫn muốn giữ lại dự án Phước Kiển vì đây là “đứa con tinh thần”, là “con bò sữa” và tâm huyết cả đời kinh doanh của QCG.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2017 của QCG, giá trị hàng tồn kho cuối 2017 là 6.906 tỷ đồng, tăng hơn 900 tỷ đồng so với con số đầu năm. Trong đó, chiếm nhiều nhất là dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển với 5.075 tỷ đồng, tăng tới 875 tỷ đồng so với đầu năm.

Trong một nỗ lực giải cứu dự án, bà Nguyễn Thị Như Loan –  Chủ tịch HĐQT QCG cho biết sẽ kiện UBND huyện Nhà Bè vì quản lý đất đai lỏng lẻo.

“Chúng tôi nhiều lần gửi văn bản đề nghị huyện Nhà Bè phải giải quyết nhưng chính quyền huyện luôn lẩn tránh. Chúng tôi sẽ xem xét kiện chính quyền huyện nếu mọi việc không được giải quyết thỏa đáng sắp tới” – bà Loan chia sẻ với báo chí vào tháng 8/2017.

Trước phản ánh từ phía chủ đầu tư, UBND TP. HCM đã ra văn bản yêu cầu huyện Nhà Bè yêu cầu kiểm tra thực địa, tổ chức đo đạc, rà soát pháp lý từng trường hợp; lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính và tháo dỡ công trình, nhà ở xây dựng trái phép.

Đồng thời, đối với các trường hợp có quyền sử dụng đất thì vận động các hộ thỏa thuận với chủ đầu tư thực hiện di dời theo phương án thống nhất giữa hai bên.

UBND TP.HCM cũng yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với UBND huyện Nhà Bè đề xuất hướng xử lý thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè.

Tuy nhiên, bất chấp các nỗ lực của chính quyền, đến nay “con bò sữa” của QCG vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.

QCGL sẽ ra sao nếu phải bồi thường?

Một điểm đáng chú ý khác của dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè mà QCG đang phải đối diện là thỏa thuận chuyển nhượng với Công ty Cổ phần Đầu tư Sunny Island.

Tại ĐHCĐ thường niên 2017, QCG và Sunny Land đã cùng nhau ký kết một số điều khoản, theo đó đối tác tạm ứng 50 triệu USD để công ty giải quyết các khoản nợ hiện hữu và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án.

Theo thỏa thuận, Sunny Island sẽ “bơm” cho QCG 50 triệu USD để công ty này có tiền tất toán khoản vay lên tới 1.376 tỷ đồng (nợ gốc) và 252 tỷ đồng (lãi vay) với BIDV – Chi nhánh Quang Trung.

Đổi lại, QCG sẽ chuyển nhượng cho Sunny Island 100% quyền sở hữu trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè. Số tiền 50 triệu USD mà Sunny Island ứng trước sẽ được cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai.

Một nội dung đáng chú ý khác của thỏa thuận này là đến hết tháng 10/2017, nếu QCG không giải tỏa mặt bằng xong, không giao được đất sạch ở dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè thì Công ty sẽ phải đền bù 100 triệu USD hoặc giao toàn bộ dự án này cho Sunny Island.

Tuy nhiên đến tháng 4/2017, do điều kiện chuyển nhượng chưa hoàn thành, hai bên đã thanh lý biên bản này và đàm phán lại việc chuyển nhượng.

Dù vậy, QCG vẫn tiếp tục nhận tiền của Sunny Island. Đến cuối năm 2017, QCG đã nhận từ Sunny Island 2.882,8 tỷ đồng (tương đương 126,5 triêu USD). Số tiền này được xem như giúp QCGL dùng để tiếp tục việc giải tỏa mặt bằng.

Tiuy nhiên, theo thông tin mới đây, QCG cho biết, số tiền này sẽ được dùng để tất toán nợ vay với ngân hàng BIDV và phát triển các dự án bất động sản. Số tiền trên sẽ được dùng để cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai khi việc đàm phán hòan tất và dự án đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư lo ngại, QCG sẽ phải hoàn trả một khoản tiền lớn cho Sunny Island (bao gồm cả tiền đền bù) nếu dự án Phước Kiển không thể hoàn tất giải phóng mặt bằng, pháp lý dự án không đầy đủ rõ ràng, không thể chuyển nhượng dự án Phước Kiển/chuyển nhượng vốn trong công ty sở hữu toàn bộ dự án Phước Kiển.

Chưa biết nội dung đàm phán mới giữa QCG với Sunny Island là gì, nhưng rõ ràng với khoản tiền 2.882,8 tỷ đồng nhận từ Sunny Island, QCG chắc chắn sẽ phải trả. Trong khi đó, nếu nhìn vào báo cáo tài chính hiện tại của QCG, con số đang khá bi đát. Hết năm 2017, tổng nợ phải trả của QCG là 7.412 tỷ đồng, gấp 1,8 lần vốn chủ sở hữu.

Gần 2 năm trước, thông tin QCG nhận tiền tạm ứng 50 triệu USD từ Sunny và dự định bán dự án cho đối tác này đã giúp cổ phiếu QCG tăng vọt từ khoảng 7 lần từ dưới 5.000 đồng/cp hồi cuối 2016 lên gần 30.000 đồng/cp giữa năm 2017.

Sau thông tin thanh lý biên bản thỏa thuận giữa Sunny, cổ phiếu QCG tụt giảm 50% về quanh mức 14.000 đồng/cp. Những thông tin lùm xùm về việc thu hồi  gần đây đã khiến cổ phiếu QCG của công ty liên tục bị bán sàn. Phiên giao dịch ngày 20.4, cổ phiếu QCG giảm sàn còn 10.085 đồng/cổ phiếu.

Một lần nữa, dự án khu dân cư Phước Kiển đã giúp cổ phiếu QCG tăng mạnh và nó cũng sẽ là cú sốc khiến cổ phiếu này sẽ ở trong những chuỗi ngày giảm giá.

Bên cạnh siêu dự án Phước Kiển rộng hơn 90ha sang nhượng cho Sunny Island, QCG hiện còn một dự án rộng khoảng 50ha nữa nằm tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM.

Hơn 32 ha trong dự án này được công ty TNHH Một thành viên đầu tư và xây dựng Tân Thuận chuyển nhượng lại với giá 1,29 triệu đồng/m2. Phần diện tích còn lại đang được QCG tiếp tục đền bù trước khi công bố là chủ đầu tư.

Tuy nhiên mới đây, Văn phòng Thành ủy TPHCM cho biết: việc chuyển nhượng trên giữa QCG và Công ty Tân Thuận không báo cáo cho tập thể Thường trực và tập thể Ban Thường vụ Thành ủy theo Quy chế quản lý tài sản của Thành ủy.

Phương án giải quyết mà Văn phòng Thành ủy TPHCM đưa ra là công ty Tân Thuận phải đàm phán với đối tác để hủy hợp đồng.

QCG cho biết, việc hủy bỏ hợp đồng nêu trên không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và chiến lược phát triển dài hạn của công ty.

 

Đoàn Dự